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Les 10 atouts du Pinel pour la relance, par la FPI

Loi Pinel pour la relance de la promotion immobiliere

 

2 juillet 2020

Les 10 atouts du Pinel pour la relance

 

Dans le cadre du plan de relance, la FPI propose de renforcer immédiatement le Pinel actuel et d’instaurer dès le 1er janvier 2021 un « Pinel croissance verte » durable et incitatif. Cette proposition permettrait de relancer l’immobilier neuf tout en servant les objectifs de la politique du logement.

1)Le Pinel soutient massivement la production de logements neufs

Le soutien de l’investissement locatif permet aux promoteurs immobiliers de produire 60 000 logements neufs chaque année, soit autant que pour l’accession à la propriété. Ces logements génèrent de l’activité, de la croissance et de l’emploi et permettent de loger des ménages des classes moyennes. Leur commercialisation permet aussi de débloquer la production, dans les mêmes programmes immobiliers, de logements en accession et de logements sociaux. Renforcer le Pinel, c’est donc soutenir toute l’offre de logements neufs.

2)Le Pinel soutient aussi la rénovation 

Le dispositif est ouvert à des opérations de transformations de locaux en logements, et à des opérations de rénovation et de réhabilitation de logements existants pour les porter au niveau de performance des logements neufs. Renforcer le Pinel, c’est contribuer au renouveau des centres-villes et à la requalification du parc existant.  

3)Le Pinel pourrait soutenir le renouveau des villes moyennes 

La plupart des villes moyennes en difficulté sont situées dans des zones détendues, qui ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Or pour engager leur renouveau, elles ont besoin d’une part de logements neufs, en particulier de logements locatifs privés. Il pourrait donc être réouvert, au prix d’une régulation arrêtée avec les élus locaux (cf. le précédent du « Pinel breton »).   

4)Le Pinel est tourné vers les besoins des classes moyennes 

Le dispositif Pinel, auquel s’appliquent des plafonds de loyer fixés 20 % en-deçà des loyers de marché, permet de loger les classes moyennes dans des métropoles qui, sans lui, leur seraient difficilement accessibles. Par exemple, un couple au salaire médian (1800 € net chacun) peut louer un T3 Pinel dans une métropole régionale avec un taux d’effort de 21 % et un reste à vivre de plus de 2800 € ; un gardien de la paix peut louer, dans la même métropole, un T2 avec un taux d’effort de 30 % et un reste à vivre de 1400 €. 

 

5)Le Pinel permet de construire des logements sociaux

Au nom de la mixité sociale, beaucoup de programmes immobiliers privés doivent comporter entre 25 et 50 % de logements sociaux. Les logements Pinel permettent de les produire, car leur commercialisation rapide permet d’obtenir les financements bancaires nécessaires et de trouver l’équilibre économique des opérations. Renforcer le Pinel, c’est donc soutenir la mobilité résidentielle et la mixité sociale. 

6)Le Pinel contribue à la transition énergétique   

Les logements neufs vendus sous le régime Pinel sont beaucoup plus performants, sur le plan environnemental, que la moyenne du parc existant, parce qu’ils obéissent aux normes les plus récentes. Pour l’avenir, la FPI propose de faire du Pinel un catalyseur de la transition écologique, en conditionnant dès 2021 le bénéfice d’un Pinel plus attractif à des exigences environnementales encore plus élevées, en lien avec la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020). 

7)Le Pinel contient l’artificialisation des sols

Le dispositif Pinel est concentré géographiquement dans les grandes agglomérations, principalement en densification et en reconstruction de la ville sur la ville. De ce point de vue, il permet de continuer à répondre aux besoins de logements abordables dans les métropoles tout en limitant l’étalement urbain, d’autant plus que les maisons individuelles ne seront plus éligibles dès 2021.

8)Le Pinel peut infléchir la courbe des permis

Le nombre de logements neufs à la vente a fortement décru depuis un an, et le confinement a encore aggravé ce début de pénurie : le stock de logements est donc faible. Pourtant, l’encouragement fiscal de la demande reste nécessaire dès maintenant : ce sont les perspectives de commercialisation qu’offre le Pinel qui permettront de lancer rapidement de nouveaux programmes, et de relancer la production de logement abordable dans les métropoles où les besoins s’expriment.

9)Le Pinel est seul à même d’attirer les investisseurs individuels

Sans le dispositif Pinel et son incitation fiscale, beaucoup moins d’investisseurs particuliers s’intéresseraient au locatif, et ceux qui le feraient n’auraient pas à appliquer de loyers conventionnés. L’histoire montre l’extrême sensibilité de l’investissement locatif aux incitations fiscales : lorsque le dispositif Scellier a été raboté en 2012, les ventes aux investisseurs ont chuté de moitié, pour redescendre à 30 000, soit autant de logements locatifs abordables de moins pour répondre aux besoins des ménages.

 

10)Les investisseurs institutionnels ne peuvent pas prendre seuls le relais du Pinel 

Des fonds d’investissement s’intéressent de plus en plus au logement intermédiaire et ont annoncé des achats en bloc importants pendant le confinement. Il s’agit d’un relais de croissance important pour la production de logements, mais qui ne pourra pas se substituer aux investisseurs individuels, car il est volatile, sa géographie est beaucoup plus concentrée que le Pinel individuel et ses volumes restent très inférieurs aux 60 000/an du Pinel.  

 

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